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東莞10月土地市場降溫 樓面價同比下跌21%

2019-08-21 來源:廣州日報
 
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東莞土地交易市場低價、底價成交逐漸成為主流,市場降溫回歸理性。值得注意的是,10月份東莞商住地平均成交樓面地價僅10729元/平方米,同比下降21%。這也意味著在合理地價的支撐下,未來房價有望繼續保持平穩。

  土地市場降溫 理性競拍逐步成為趨勢

  東莞土地市場降溫。合富研究院統計,10月東莞共成交6宗商住商服地塊,其中商住地塊5宗,金融地塊1宗,商住地塊樓面地價約10729元/平方米,同比下跌21%。

  東莞公共資源交易網上公告顯示,繼9月底石碣商住地流拍后,東莞土地市場繼續遇冷。其中編號為2018WG025南城“巨無霸”商住地在市場極為關注下,因無房企出價成為今年第二宗流拍地塊。記者發現,該地塊的競拍條件是東莞土地拍賣史上最為嚴格的一宗。該地塊總計容建筑面積約362322平方米,宗地權利人須無償配建計容建筑面積不少于160000平方米商業辦公樓和1600個規劃地下停車位給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業孵化器及其他發展配套用房等用途。同時,宗地權利人須集中建設并全部自持計容建筑面積不少于50000平方米商業用房。雖然該地塊的最高限制地價為237300萬元,按照總計容建筑面積計算,最高樓面地價僅為6549元/平方米,但由于自持商業面積過大,競拍條件嚴格,最終無房企出價。

  東莞中原戰略研究中心認為,政府不斷升級競拍模式,在高價起拍、高比例配建、全支持商業等因素疊加下,房企拿地成本不斷上漲,加上全國樓市調控政策持續嚴格,房企融資難度加大,資金鏈緊張,謹慎拿地、理性競拍逐步成為大勢所趨。

  多宗商住地底價或低價成交

  另外,在其他進入競拍階段的商住地中,同樣以底價成交或低價成交為主。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,編號為2018WG024茶山商住地僅有1家房企報價,金融街最終以底價15.7億元拿下,實際可售樓面價為10888元/平方米,這也是全國50強房企金融街首次進軍東莞市場;2018WG028虎門地塊、2018WG029(商業用地)厚街地塊及2018WG030東坑地塊分別被招商蛇口、東莞厚街商會及金地集團收入囊中,均為底價成交。

  此外,2018WG026塘廈地塊僅有兩家房企參與競拍,最終被深圳人才安居集團以18.84億元拿下,實際可售樓面價約16511元/平方米,溢價率僅1.1%;2018WG027高埗地塊共有3家房企經過6輪競拍,最終安徽交投集團以總價11.51億元拿下,實際可售樓面價9409元/平方米,溢價率4.5%。

  近期拍賣的地塊,均為底價或低溢價率成交,甚至出現了地塊流拍的現象。東莞中原戰略研究中心表示,一方面隨著樓市調控持續深化,各大房企對市場的預期有所改變;另一方面政府不斷升級競拍模式,地價高、限制條件多,房企拿地成本不斷上漲;此外在國內外諸多因素疊加下,融資環境保持相對趨緊態勢,房企融資難度加大、資金鏈趨緊。在多種因素影響下,土地拍賣市場熱度降溫明顯。

  新掛牌8宗商住商服地年底將競拍

  10月底,分別位于黃江的兩宗商住地、東坑的一宗商住地均因故停止掛牌;不過,仍然有新增商住地陸續掛牌出讓,并將在年底前進入最終交易階段。

  東莞公共資源交易網公告顯示,截至10月31日,東莞新增8宗商住商服用地公告,出讓總占地面積約23.27萬平方米,起始總價約42.73億元,分別位于沙田、樟木頭、大嶺山、麻涌、謝崗、企石和松山湖7個鎮街,其中兩宗位于麻涌鎮,這8宗商住商服用地將于11、12月正式進入競拍階段。記者發現,此輪競拍條件仍然嚴格,不少商住地塊要求限價+競自持方式競拍,同時配建不少于10%的安居房,部分商住地塊還要求商業全自持不少于5年等。其中位于松山湖的金融用地要求所有產權物業40年全自持,同時還要求配建辦公用房、停車位等,而企石地塊則為零售商業用地。


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